日銀の利上げはどう影響？
金利も地価も景気も上向きと言われている中、好条件で買えるのはいつがリミット？
春到来！ 住まいも生活も新しくスタートしてみたくなるこの季節、「マイホームは今年が買いどき？」という疑問が頭をかすめる人も多いのではないでしょうか。巷ではマイホーム購入に駆り立てるキャッチコピーが雑誌や広告などに溢れていますが、ここでさまざまな要素を冷静に考えてみましょう。やはり、まず気になるのは「住宅ローン金利」。昨夏のゼロ金利解除以降、予想されたほどには急上昇しなかったローン金利ですが、2月末、日銀が利上げしたことで大手銀行も変動型を中心に最大0.25％引き上げる方向で、今後、長期金利も上昇すれば、固定型ローン金利も上昇していくのは必至とみられます。ただ、ジワジワと上昇基調にはあっても、急激な上昇はないという見方が大勢。今回の日銀の決定会合で意見が割れたことが表すように、企業景気が好調な一方で物価や個人消費がそれほど伸びておらず、とくに2007年の今年は春に統一地方選、夏には参院選を控えていることから、景気を冷え込ませないような政治的要素が強く絡んでいるとみられるからです。今回の利上げも「低金利がこのまま続くという期待をもたれては困る」という根拠が背景にあるのですが、このように金利は政治の圧力や景気動向、銀行などの「買いどきムードになっている当面は金利を据え置いたままに」といった、さまざまな思惑の影響を受けやすい面があります。それに対して「地価」は、政治や市場の思惑の影響を金利ほどには直接受けず、基本的には需要と供給のバランスで上下するため、今後の動向を見通しやすい指標の一つといえます。その地価の動きを表す代表格「平成19年公示地価」がもうすぐ発表されますが、ここで最近の地価の動きを振り返っておきましょう。
東京都区部は15年ぶりに全域で2％上昇
国土交通省の土地鑑定委員会が発表する「公示地価」は、毎年1月1日時点の更地評価が毎年3月下旬に発表されるもので、現時点で入手できるのは残念ながら、ほぼ1年前の平成18年公示地価の数字です。
ここ3年間の地価変動率の推移。全国的に持ち直しているが、とくに東京圏（黄線）と大阪圏（赤線）の伸び率がめざましい（国土交通省「平成18年地価公示」より筆者作成）2006年3月23日に発表された平成18年公示地価（2006年1月1日時点）をみると、全国平均では15年連続で下落しているものの、下落幅は縮小。東京都区部・大阪市・名古屋市・京都市といった中心都市の都心部では、ほぼすべての地点が上昇または横ばいとなり、三大都市圏の商業地は15年ぶりに上昇に転じました。東京都区部では1991年以来15年ぶりに平均値でも2.2％上昇し、地方でも一部の中心都市で上昇・横ばい地点が増加しています。また、昨年（平成18年）9月に発表された7月1日時点の都道府県地価調査（基準地価）でも、三大都市圏すべてで16年ぶりに上昇に転じ、東京圏住宅地では同じく16年ぶりに全体平均で上昇。高級住宅地としてのブランドイメージのある港区・渋谷区のほか、つくばエクスプレス開業で足立区・守谷市では20％超の高い上昇率を記録しました。では、この記事が配信されてまもなく発表される平成19年公示地価の動きをで少し占ってみましょう。
平成19年公示地価を占う？！
では、今年から来年の地価はどうなるの？という点。こればかりは予測の域を出ませんが、ここ数年続いた「地価の格差が広がる傾向」がより顕著になるということは明らか。都心部はもちろん郊外でも鉄道新線や駅前開発などで上昇地点はより上昇し、都市部でも交通が不便な場所や地方の「下落組」はますます下落し、その格差が広がる……。この傾向はここ数年続いており、逆に言えば、都心部もしくは都市部の人気のあるエリアは早めに買ったほうが無難、ということがいえます。
「今後、地価動向はどうなると思いますか」という質問に対し、「徐々に上昇すると思う」という回答が3ヶ月ごとに見てもどんどん増加。直近では半数以上は先高感を強くもっている（出典：長谷工アーベスト「顧客マインド調査」）上の図をみてください。 長谷工アーベストがモデルルーム来場者ほか2800人に行った「顧客マインド調査」（2006年3月）によると、50％超が「地価が徐々に上昇すると思う」と答え、前年調査（2005年6月）と比べて24％増の人が地価先高感をもっています。またエリア別の先高感でも、「東京23区内」の62％を筆頭に、東京都下・神奈川・千葉・埼玉のいずれも半数以上が「上昇する」と回答しています。
先高感、顧客マインドのほうがより強い？
つまり統計上、地価変動率がプラスに転じているのは東京都区部など一部ではあっても、実際に住宅購入を検討している人の意識では、ほとんどすべての都市部で強い先高感をもっていることが分かります。言い換えれば、地価や金利動向とは別の市場の引き合いという面で、立地などに恵まれた人気物件の競争率はより高くなっているということがいえるでしょう。昨今の不動産投資ブームや都市再生の活性化、そしてマンションや土地などで値上がりを期待した供給絞込みもあり、今春以降に一段と値上がりするという声も聞かれます。さてでは、「金利」や「地価」同様か、それ以上に考え合わせておきたい要素を解説します。来年には消費税と減税廃止のダブルパンチも
買い時かどうかは、消費税や減税廃止も視野に入れて総合的に判断をさて、実は「金利」や「地価」と同様、大きな影響要素として考え合わせておきたいのが、「消費税」と「住宅ローン減税の廃止」です。消費税は早ければ平成20年度、つまり来年春には5→8％程度に引き上げられる可能性があり、住宅業界ではその駆け込み需要を狙おうと躍起になっています。仮に3％引き上げられるとすると、3500万円の住宅で100万円近いアップに。消費税3％導入時に感じたあの負担感がまた再現されるわけです。さらに住宅ローン減税も平成20年で廃止となる方向。平成19年度改正で控除期間10年に控除期間15年タイプも加わり、所得税も低い人も少しずつ長く恩恵が受けられるよう改正されましたが、このローン減税も平成20年末までに新居に入居した人で最後。平成20年中に入居するためには、例えば一戸建て新築の場合でも最低1年以上はかかることから、このローン減税の最後の恩恵に預かろうとすると、今年中の判断がカギということになります。
もう一つの懸念材料とは？
そして実はもう一つの懸念材料が、現在法案が検討されている「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法案」の供託金制度。これは、欠陥住宅を補償するために新築住宅の売主に1戸あたり4万円ほどの供託金を義務付けるもので、平成21年度半ばをメドに一戸建てやマンションなどすべての新築住宅に義務付けられる方向です。この保険料は売主の負担ではありますが、場合によっては住宅価格に跳ね上がる可能性もないとはいえず、流動的な要素をはらんでいます。「消費税アップ」「減税廃止」「供託金制度」……来年以降、マイホーム取得に次々と大波が押し寄せるという点も、買い時指標の一つに加えておいたほうがいいかもしれません。前のスレッド ：この春、「白い家」がまた熱い！ ... || 次のスレッド ：注文住宅と建売住宅、どう違う？ ...